呼和浩特的商业地产已经进入了“综合体”时代？

  发布时间：2012年03月08日16:49  来源：新浪呼和浩特房产

    新浪房产讯(编辑/金子) 从2011年开始，随着楼市宏观调控的渐渐深入，住宅地产渐渐入冷，而商业地产市场成为了投资方和开发商的新宠。作为商业地产最具代表性的城市综合体在呼和浩特迅速崛起。似乎一个城市够不够时尚，城市综合体就是最直观的判断标准。

    呼和浩特的中山路核心商圈，一向是商业地产开发商的必争之地。在这里，一个总体量达17万平方米的大型综合性商业地产项目丰泰金翡丽广场即将亮相。这个规模超群、功能复合的商业地产项目可以当之无愧地担当起城市综合体的名号，绝对的城市中心、绝对的商业中心、绝对的商务中心，地理位置具有无可匹敌的优越性。对于呼和浩特丰泰金翡力的崛起和其他城市综合体的相继崛起我们可以看到什么未来呢？

    无疑，城市综合体已经进入了大跃进时代。对于城市综合体的建设，呼和浩特有自己的模式。在建的城市综合体总数则超过20个，总体量近百万平方米； 10万平方米规模的城市综合体项目达3个以上；全城城市综合体遍地开花。

    呼和浩特地方政府和房地产开发商都在向全国学习，热衷于开发城市综合体。对于开发商来说，住宅市场遭遇了前所未有的严厉的宏观调控，而且在相当长的一段时间内都没有放松的迹象。在这种情况下，房地产开发商将重心从住宅市场转向商业地产市场，既规避了调控风险，也可以在新的领域有所发展。另一方面，目在土地出让过程中，地方政府在出让住宅用地时会附加一些出让条件。开发商会把 “城市综合体”作为一个名头，为自己顺利拿地增添一份保障。同时，中央政府和地方政府的两级政策促成了城市综合体的繁荣。

    目前呼和浩特的城市综合体在数量上已经达到了相当可观的水平，但在质量上还停留在很初级的阶段。城市综合体可以将多种城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。而目前很多所谓的城市综合体，往往仅包括几个，甚至只有一个商业地产项目，无法形成系统，更谈不上各部分有机结合。更重要的一点是，城市综合体规模庞大，功能复合，因此必须持有经营，这就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。而目前二、三线城市呈现出井喷之势的城市综合体绝大部分依然采用以售养租的形式，将绝大部分物业进行出售，仅留极少部分的商业比例进行持有经营。从这个角度上来说，目前在我国能真正达到“城市综合体”这一标准的实际上凤毛麟角，即使是商业地产最发达的一线城市，货真价实的城市综合体的数量也不会超过两位数。

    并不是在某块地上建几幢大楼，就可以将其统称为城市综合体。商业地产项目的聚合和城市综合体有本质上的区别。项目的聚合只是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局；而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。换句话说，城市综合体应该是有“生命”的。遗憾的是，真正“活着”的城市综合体并不多见。绝大多数所谓的城市综合体不仅没有实现各功能的互补，连“人气”都显得单薄。究其原因，是因为这些综合体都缺少“灵魂”，没有项目的核心精神。没有了核心精神，也就没有为其服务的意识，项目自然无法存活。

    一个真正意义上的城市综合体，对一个区域，甚至整个城市的发展都起到了至关重要的作用。纵观世界知名的城市综合体项目，在为当地城市居民提供都市生活便利的同时，还促进了整个城市经济、文化、娱乐方式的演化，成为了城市的名片。

    中国的城市综合体尤其是呼和浩特，大多数还停留在“住宅＋写字楼＋商场”的简单拼凑阶段，而城市综合体的交通、文化、展览功能被压缩到了最小程度。城市综合体本应是城市发展的助推器，带动其他地产项目的发展。但在中国，这一关系却被颠倒过来，城市综合体更多地作为住宅项目的附庸项目出现，大多数时候更以一个“购物中心”敷衍了事。这也从一个侧面说明，我国的商业地产离成熟还有很长的路要走。

    在丰泰金翡丽广场逐渐浮出水面后，很多人喜欢将他与其他城市综合体项目对比，比如海亮、金泰、西蒙奈伦等等。事实上，丰泰和其他商业地产项目并没有可比性，因为其他商业项目仅仅是单一项目，而且各有不同。而丰泰从体量、功能、规划上都相对具备了充当一个城市综合体的条件。当然，如何将一个体量庞大、功能繁复的商业地产项目的各部分有机结合，使之产生叠加效应，对任何一个开发商来说都将是一个挑战。但值得欣喜的是，虽然项目本身并不经常提到“城市综合体”一词，丰泰还是从很多方面使我们对于“城市综合体”这一日益泛滥的概念有了全新的认识。从这一点上来说，对于丰泰，因为它以悄然成为我们呼和浩特的城市名片。