[商业]“巨无霸”下乡 郊区市场是否会消化不良？

发布时间：2012-3-18   来源：成都报道

　　综合体之争的战火已在郊区县点燃。综合体扎堆开发，几十上百万平方米的庞大体量，郊区市场是否会消化不良？面对如此迅猛的规划和放量，业界是否严重低估了未来城市居民的消费模式和取向？

    “成都的商业综合体井喷，不用等到2-3年后，尤其是郊区县集中涌现。”2月20日，一位不愿透露姓名的业内人士直言告诉成都报道记者，“商业地产的隐忧恐怕今年就会显现！”

    据不完全统计，目前成都主城区商业综合体项目已近百个，新都新城区、温江光华新城、郫县红光镇、青白江凤凰湖新城等郊区县的商业综合体建设更是如火如荼，体量从几十万平方米到几百万平方米不等。

    郊区县商业综合体蜂拥上市，是盲目上马还是升级换代的必需？相对于真实需求，商业综合体是否真的过剩？

    郊区综合体热

    2011年，成都城市综合体的开发规模已经达到了历史高位，甚至与北京、上海等一线城市不相上下。新都、温江等郊区县快速发展，更是加速了城市综合体角逐的白热化程度。

    根据规划，新都新城区将依托四川音乐学院和现有特色楼盘，借助兴乐路、电子路、南门河等道路作为骨架，结合周边消费人群对中高档消费场所的需求，打造具有浓郁音乐艺术气息、开放的、充满活力的滨河文化商业街区，为下一步形成区域商业中心奠定基础。

“新都新城区目前在建的有缤纷时代广场、新都国际广场等几个商业综合体项目，总体量约40万平方米。”成都市高路玛商业房产营销公司项目经理李玉洁告诉成都报道记者，这些商业综合体基本上集中在一个区域，包括了商业、办公、购物、居住、休闲、娱乐等不同业态，人人乐、苏宁等一批有影响的商家已经入驻，能极大地满足业主日常生活消费所需。

    而早在2006年就已经火爆的光华大道，却在人气和商气上一直落后于同步建设的人南延线。究其原因，商业配套缺乏是不能绕开的问题。“睡城”、“商业大道”，这是前几天有媒体在报道中对光华大道浓缩的两个关键词。现在已经成为了成都品牌开发商扎堆的区域，

    目前纵观光华大道上的商业地产，不仅数量多，而且体量大，总体量超过百万平方米，用“巨无霸”来形容一点都不为过。包括已经营业的家乐福、正在建设中的伊藤洋华堂、去年落户的新光三越百货和去年启动的天来国际广场等，还有投资18亿美元的新加坡丰隆，将在温江开发包括商业地产大中华区总部、圣?瑞吉斯酒店、高端商务公寓等多个项目。

    这些综合体大多集中了星级酒店、购物中心、时尚街区、高档住宅、总裁官邸、酒店公寓、甲级写字楼等多种业态，其中珠江新城国际是目前大成都范围内商业规模最集中、体量最大的一个城市综合体项目，建成后将成为成都市的商业次中心。台湾百货业龙头企业新光三越建成后将是国内面积最大的百货单体店。

    谁来消化？

    从新都新城区的商业开发来看，40万平方米的总体量、丰富的业态对今后入住在该片区的业主们无疑是一大利好。李玉洁告诉成都报道记者，新都新城区商业综合体开发建设，极大地推动了新都区商业升级换代。现在新都的商业开发处在一个滞后期，而新都的人均消费能力并不弱，只是苦于找不到释放的窗口，很多人购物只能选择来成都。新都综合体的兴起不仅可以满足当地消费者的需求，也将带动新繁、大丰、天回镇的消费。”

    面对如此大体量且集中的商业地产开发，新都、温江新城区的消费能力究竟能不能消化掉？产能是否过剩？

    在CRC专家联盟群当中的商业地产专家展开过这样的讨论：“现在产业都在外移，要发展商业，本质还是人流量的分析。商业要发达，必须要做产业的人多，都是居民，省吃俭用的人多，商业能发展起来吗？看现在二圈层的商业中心，那才是红火，因为产业好、人多、流动资金量大，咋做咋好。”　

    CRC联盟专家王奇对此认为：“商业地产的开发和住宅的开发相辅相成，缺一不可，即所谓商气需要人气来支撑，而住宅的开发和入住率是保证商气的必要条件。”光华大道的商气之所以难以聚集，这和产业的支撑分不开。比如南延线，该片区的商业综合体项目数量多体量大，支撑点就是产业链，在这里工作、居家、消费，自然形成一条线。而在温江的光华大道，产业在此片区非常稀缺，若以居住为主，从目前来看入住率又不是很高，人气的聚拢和消费力的提升自然有差距，还需要一段时间来“养商气”。

“当然，能有这么多品牌商家和开发商进驻，也表明他们对区域长期的发展非常看好，每一个商家的进驻都会对区域的发展、人气、消费能力等做全面的调查和评估，所以从长期来看，光华大道的商业地产无论定位还是品牌实力都是非常不错的，但如何让它开花结果确实需要时间。”王奇说。

走差异化之路

    这是一个属于城市综合体的时代。在现有市场环境下，就投资而言城市综合体产品类型多样，可选择余地比较大，住宅受限，下手合适的商业地产不失为好的取向。对开发商来说，一个叫得响的城市综合体能够大大提升其品牌知名度，可以很快拥有市场话语权。

    有业内人士指出，并不是每个开发商都能成功运作城市综合体，这与企业实力、经验、操盘手法等有密切关系，有的项目虽然业态较多，但仅仅是盲目模仿、简单抄袭，并不注重各业态功能的互为促进。尤其在现金为王的今天，资金是开发商运作项目的根本，而商业地产若想长期受益，持有比例自然关键，这是考量一个项目能否良性存活的条件，所以在商业综合体遍地开花时，不仅是开发商还有投资者都绕不开的话题。

活跃在商业地产的一位业内人士认为，城市综合体数量众多不可怕，可怕的是城市体开发商没有创新的理念，差异化经营、错位经营对于城市综合体十分重要。成都伊藤洋华堂原董事长三枝富博也曾说，首先要确定城市综合体的服务对象和目标对象是什么，然后再量体裁衣地做适合他们的综合体。比如，成都人都十分喜欢农家乐的娱乐方式，我们是不是在打造综合体的时候也可以移植农家乐的一些元素，让项目更具有成都本土特色？这或许比那些同质化严重的模式更值得尝试。

纵观成都商业综合体的发展，不论温江新城、新都新城，还是郫县富士康周边大型商业配套，以大型购物卖场为主力店的已然占到十之八九。这些体量庞大的巨型商业物业分布于城市的各个区域，极大地完善了当地商业配套。但在看似热闹、以“卖场为王”的成都综合体大战中，我们不得不直面这样的问题：面对成都商业地产存在的喜与忧，在如此迅猛的综合体规划和放量中，略显单调的卖场业态，是否已严重低估了未来城市居民的消费模式和取向？这是值得业界深思的问题，也是郊区综合体出路所在。文/郝淑霞