县域商业地产与第三次城镇浪潮
发布时间：2012年02月01日11:50 来源：新浪商业地产
一、 县域商业迎来发展大热潮
1、 “城镇化”掀起第三次浪潮，县域商业迎来发展契机
第一次浪潮促进整体经济发展：改革开放以来，我国城镇化发展进程大致可以1995年为界分为两个阶段。第一阶段为1978～1995年，是城镇化恢复发展期，这个时期乡镇企业吸收非农产业就业人数占同期中国非农产业新增就业总数的43.3%，农村人口转移在很大程度上带有“离土不离乡”的特征，城镇化率由1978年的17.9%提高到1995年的29.0%，提高了11.1个百分点，年均提高0.64个百分点。
第二次浪潮带动大城市发展：第二阶段为1996～2008年，是城镇化加速发展期，上世纪90年代后期应对亚洲金融危机加大城市基础投资，特别是“十五”计划提出城镇化战略后，城镇化呈现加速发展态势，城镇化率从1996年的30.5%提高到2008年的45.7%，提高了15.2个百分点，年均提高1.27个百分点，成为新中国成立以来城镇化率提高最快的时期。
第三次浪潮迎来县域经济发展：自2008年全球金融危机后，中国经济发展的外部环境和内在条件都发生明显变化，加快推进“城镇化”是扩大内需、增强中国经济增长动力的重要途径。未来一个时期是中国推进城镇化的关键时期，将迎来城镇化的“第三次浪潮”，城镇化率仍将保持每年以1%左右的速度快速增长，预计到2020年城镇化水平将达到60%左右，新增城镇人口约3亿人。
而随着“城镇化”第三次浪潮的推进，在大城市过度膨胀和逐渐饱和的情况下，交通网络设施的不断完善下，小城镇迎来了新的发展机遇。大多数小县城早在2008年左右就开始展开新城区的发展规划，规划新城区建成后一般吸纳人口约10-20万左右。新城区的发展为商业地产提供了新的发展空间，而人口的聚集为商业地产的发展提供了有力的消费支撑，县域商业地产将成为一个新的发展契机。
2、第三次浪潮更带来县域居民消费升级，县域商业面临更新换代的发展机遇
在第三次“城镇化”浪潮中，带来的不仅是经济的增长与城镇人口数量的增加，同时带来了居民收入及消费水平的提高、消费观念及习惯的转变。据国家统计局公布数据，2010年我国城乡居民人均收入比上年分别实际增长7.8%和10.9%。这是自1998年来，我国农村居民人均纯收入实际增速首次超过城市。此外，2010年全国城镇居民家庭人均消费性支出比上年增长9.8%，增速高于上年0.7个百分点。这说明，在全国收入、消费水平普遍快速上涨的情况下，农村居民收入水平及消费力上涨速度更是超前。这为县域商业的发展提供了有力的支撑条件。
此外，城乡居民的消费观念及结构也在转变。他们的消费结构向发展性和享受性方向转变，他们对购物环境的需求、品牌的需求在逐步提升，他们逐渐能接受信用卡消费，另外可以设想，当县城居民使用信用卡透支消费普及时，又会产生怎样惊人的消费力。而县域传统的商业形态已落后，已不能满足日益变化的消费需求，正面临更新升级的发展机遇。
3、县域商业地产投资门槛“低”，成新的“投资热点”
目前大城市商业投资门槛越来越高，纵观武汉1+8城市圈，武汉市场上在售商铺价格一般也在3-5万元/平米，地段好一点的核心位置价格约在5-10万元/平米，而更有极个别高端商业项目价格已经达到10万元/平米以上，如汉口曼哈顿商业中心。而周边一些小城市商铺售价就低了许多，大多以1-3万元/平米为主。相比武汉等一二线城市，周边小县城商业投资门槛低，使得投资客户转战周边小县城的商铺，从而引得县城商铺一片火爆。如团风县商业步行街2011年10月底开盘，总共3万方体量的商铺，均价1.1万/平米，去化率高达80%。
由于看好三四线城市的商业地产发展前景，一些房企已开始陆续进驻这些城市寻觅商机，如万达进驻宜昌、襄樊；铜锣湾、家乐福进驻孝感；银泰集团在仙桃投资35亿元；雅阁集团度假酒店品牌挺进黄冈；中百集团几乎扩展到大部分县级城市等等。
县域商业地产的低门槛引来许多投资散客，而面对市场上火热的投资需求，这无疑成为了许多开发商眼中的另一个大商机。
二、 风起云涌，机遇背后的风险
国内县城发展大多都是呈“单核”状的城市结构，即一个城市只有一个核心商圈，且县城居民消费习惯向核心商圈聚集。目前，随着城市化进程的加快，县城城市逐渐在扩大，发展新城区，从“一核”向“双核”甚至“多核”转变，而新城区的发展也将带来又一个商业发展契机。不管是老城区商业的更新升级，还是新城区新商圈的发展，谁抢占先机，谁就赢得一席之地。
如孝昌县中心广场，早在2008年开建，抢占新城核心地段。该项目位于孝感市孝昌县新老城区交界处，属于城市核心地标商业，整体商业面积47000平方米，是县域最大体量商业物业。经过商业策划公司的专业策划，打造县域商业的首条城市步行街， 内外街的互动，租售结合的模式，经济实用的商业景观设计、合理的人流动线，成就中心广场的永续繁华。
在县域商业发展大热潮下，不少开发商已抢占先机，在县城大力开发新型商业体，发展较快的县城已涌现不少城市综合体、百货、购物中心、商业步行街等。但不少问题也逐渐显现，开发商需要看到机遇背后存在的风险。
1、市场泡沫风险：目前在国家大力调控住宅地产时，限购限贷使得不少地产商往三四线城市发展，但当大量的地产商都从住宅转向商业地产和三、四线的时候，就要非常谨慎，要预防形成一种新的泡沫。因为商业地产对于开发商的要求和住宅开发有很多不同，比如商业地产占用的资金规模大、期限长。
2、产品定位设计上的风险：有不少县城已开发的商业存在同质化严重、定位不准等问题，这些直接影响了商业后期的持续经营。且不少县城的消费水平、消费结构及习惯等与大城市有所区别，将大城市运营成功的商业模式复制到县城并不一定适用。
因此，在商业策划定位时，除了最基本的能量定位、业态业种定位、品牌档次位、投资定位等，还应该注重项目的个性品牌文化定位。
如云梦县楚王城商业广场，位于云梦城区梦泽大道、楚王城大道、文化路交汇处，整体商业面积50000平方米。有效地利用古时“气蒸云梦泽”的文化形成个性商业，通过整体商住空间的合理区域，全友家私、经典茶楼、孝商超市等品牌的引入，打造了新的城市商圈，形成县域商业中的活跃音符。
3、后期招商运营的风险：商业地产主要的能力不仅仅表现在产品定位设计方面，还有后期招商、运营能力，与相关商户的良性互动，建立良好的商业氛围的能力要更强，实际上很多开发商并不具备这些能力。所以贸然转向商业地产，我们也看到既有一些成功的案例，也有一些失败的案例。
如大冶雨润国际广场，该项目位于大冶城北新区中心、城市中轴线，区位优势明显。30万平米的城市综合体，12万的纯商业。该项目在后期招商中，前期聘请的外地招商团队由于没有本地良好的商家资源，招商遇到了一定的困难。之后聘请武汉本地商业专业公司，为其重新策划招商，利用其准确的招商定位及丰富的商家资源，引进本地品牌超市及其它品牌餐饮等，顺利带动商业氛围及价值。
2012年新年伊始，国家统计局出具数据：
“2011年，中国城市化率首次突破50%，2011年城镇人口比重首次超过农村人口，被认为在中国城市化进程中具有里程碑式的意义，中国用30年时间走完了西方发达国家上百年的城市化历程”，而“亟待放开户籍限制”“半城市化经济已走到尽头”等对此展开的观点探讨却持贬义，但从商业的角度来看这无疑是传达着商业消费的春讯，“城镇相融”的消费观念将创造更大的消费市场与良好的商业环境，因此，在迎接“第三次城镇化的浪潮”中，更需要开发者认识风险，抓住机遇，而前瞻性的战略眼光、科学的商业策划定位与专业的商业运营团队与则是成功的重要环节。(武汉华尔盟商业管理有限公司 汪小兰/文)