漳：市区地产日渐成熟县域商业地产掀起开发热

发布时间：2011-07-22 12:06　来源: 海峡都市报

一端是城市化进程的强大推力，另一端则是房地产调控政策的不断加码，介于两者之间的支点，商业地产获得了充足的成长空间，可谓遍地开花。

    漳州县域掀起商业地产开发热潮

    一端是城市化进程的强大推力，另一端则是房地产调控政策的不断加码，介于两者之间的支点，商业地产获得了充足的成长空间，可谓遍地开花。本月下旬，龙海市云都城市综合体将开工建设，该项目规划用地面积约80亩，为建发房地产集团在漳州开发的第一个商业地产项目。

    建发并非唯一盯上漳州县域商业地产项目的传统住宅开发商，此前不久的6月底，永鸿国际集团在漳州开发区拍下了一个商业地块，并将之命名为南太武文化商业广场，此外，漳浦、南靖等多个县的商业地产项目也纷纷浮出水面，继万达与明发所侧重的市区之后，商业地产旋风进一步刮向了县域。

    县域商业地产项目蜂拥而起

今年3月，建发集团竞得位于龙海市区紫崴路北侧的城市建设储备用地的一个地块后，立即引来市场的猜测。日前，记者从漳州市打好“五大战役”指挥部办公室获得消息显示，本月下旬，由建发集团操刀的龙海云都城市综合体项目将正式动工，而随着动工日期的临近，云都城市综合体的面目也渐渐清晰。

    据建发集团策划管理部负责人卓靖华介绍，即将开工的龙海市云都城市综合体规划用地面积为79.12亩，云都城市综合体的地利位置来看，其位于龙海市区紫崴路北侧，处于石码镇、榜山镇和龙海市区三个区域的交界处，辐射周边的消费人口，主要包括龙海市区，以及周边的镇区，其中石码镇、榜山镇、紫泥镇、海澄镇为四个主要的辐射镇区。

    卓靖华告诉记者，“建成后的云都城市综合体，它的规模中等，但业态齐全，可谓麻雀虽小，但五脏俱全。”云都城市综合体将汇聚主题商业街区、大型地下停车库、生态景观中庭等功能区，定位为“一站式消费中心”，涵盖购物、旅游、休闲、娱乐、餐饮等多项功能。预计2013年建成竣工，并投入使用。

    无独有偶，就在云都城市综合体项目传出即将开工之前，今年6月下旬，永鸿国际集团耗资9570万元拍下漳州开发区一地块。据永鸿国际集团副总经理孙晓谊透露，该地块将被打造成一个名为“南太武文化商业广场”的文化商业地产项目。

    除此之外，漳浦、南靖等地的商业地产项目也都已启动，其中，漳浦县首个城市综合体项目永嘉天地早已开工。而南靖县在商业地产项目方面更是推出大手笔，目前已规划的江滨西城市综合体和凤翔城市综合体两大项目，其中江滨西城市综合体位于山城镇上城大桥船场溪荆西右岸，项目占地总面积约为950多亩，基础设施总投资约4亿元，其中城市综合体主体用地约570亩，道路、防洪水利、亲水步道、沿江景观绿化等基础设施建设用地约380亩，项目集居住、酒店、购物、学校、休闲、旅游为一体。而凤翔城市综合体总用地面积1300亩、总建筑面积260万平方米，预计总投资40亿元人民币，主要建设马克西姆大酒店、凤翔土楼茶都、凤翔商业步行街、南靖实验双语学校等，将是一个配套服务异常完善的城市综合体。

    市场变化 助力商业地产热潮

值得关注的是，此番漳州县域商业地产项目的兴起，无论是建发，还是永鸿，其背后闪现的多是传统住宅开发商的身影，对此，业内人士普遍认为，眼下的这波商业地产浪潮与市场形式的变化息息相关。

    自去年以来，针对房地产市场的宏观调控政策频出，但这些政策基本上都是针对住宅市场，商业地产项目则未在调控之列，在限贷限购等政策的打压下，舍弃住宅转而投资商业地产，已成为楼市中很多购房者的首要选择。

    就漳州本土市场而言，眼下的漳州楼市，正进入一个微妙期，因为限贷政策的影响，楼市需求量正受到打压，如何化解压力成为不少开发商不得不考虑的一件事情。

    而在多元化的方向选择方面，因为商业地产不在限贷之列，这让不少企业动了进军商业地产的心思。此前，有部分开发商在接受记者采访时就曾明确表示有意进入商业地产领域。

    但如何切入这一市场却是一个问题，在一二线城市，万达等商业地产巨头早已抢位，在这些市场上，对商业地产方面还没有多少经验的住宅开发商要找到机会难度较大。反观县级市场，因各商业地产巨头尚未涉及，这无疑给希望入局商业地产的住宅开发商提供了一个机遇。

    与此同时，漳州县域经济的发展，也让大家看到了机会。眼下，漳州经济正迎来一个快速发展机遇期。卓靖华认为，龙海城市的发展，县域居民积累了大量的消费能力，不断向城市中心涌进，城市的需要这样的城市综合体带动和提升，弥补县域城市专业商业地产的空白。

    这也是业内人士的普遍想法，孙晓谊告诉记者，之所以选择在漳州开发区开发商业地产项目，正是看到漳州开发区经济高速发展背景下，但现有的商业项目远远无法满足该地区发展的需求。

　　行业观点：这是一场全新的考验

    虽然市场前景看好，但对于众多的传统住宅开发商而言，进军商业地产，显然是一个全新的挑战。相比纯住宅项目，商业地产更为复杂，水也更深，漳州万达广场一负责人告诉记者，城市综合体的体量大、业态多、占用资金量大、开发经营周期长，这些都对开发商的开发运营能力提出了很高的要求。“并不仅仅只是一个‘建筑综合体’那么简单”。

    一个城市综合体能否成功，最关键的因素就在其定位和后期的运营上。上述认为，一个城市综合体的业态，往往由强势品牌、中小品牌和具有一定知名度的品牌三部分组成，其中强势品牌难以给城市综合体带来回报，但能够大量吸引人气，具有一定知名度的品牌回报率居中，也能带来一定人气，而中小品牌则给城市综合体贡献了大量回报率，但忠诚度不高，“往往是几个月挣不到钱，就选择退出”。

    正是这种特性，让不少开发商在进入商业地产之初吃尽了苦头。上述负责人告诉记者，之前，不乏国内知名开发商对商业地产寄予厚望，但因为其自身综合运营能力的不足，部分项目处境都很尴尬。

    此外，商业地产项目对开发商的资金实力也提出了新要求，上述负责人告诉记者，相对住宅地产项目，商业地产耗资更大，而且投资回报周期较长，在没有强大资金实力作为支撑的情况下，贸然进入商业地产项目，反而有可能拖累开发商。